Für semi-professionelle Eigentümer ab 3 Wohneinheiten: Ertragswert-basierte Bewertung, sorgfältige Prozessführung und Käuferansprache abgestimmt auf Ihre Situation. Klassisch oder diskret, je nach Lage und Mieter-Situation.
Persönliche Beratung · Ertragswert-Methodik · Sorgfältige Prozessführung
Unsere häufigsten Gespräche starten mit einer dieser vier Sorgen. Wenn Sie sich in einer wiederfinden, sind wir der richtige Ansprechpartner.
Bei einem vermieteten MFH ist der Verkaufsprozess immer auch eine Mieter-Frage. Wann werden sie informiert? Wie laufen Besichtigungen ab? Was bedeutet das für laufende Mietverhältnisse? Wir gestalten den Prozess so, dass Mietminderungs-Forderungen und Mieter-Unruhe vermieden werden, abgestimmt auf Ihre konkrete Situation.
Bei MFH zählt nicht das Anfrage-Volumen, sondern die Qualifikation. Wir prüfen Liquidität, Investitionsprofil und Ernsthaftigkeit vor dem Erstgespräch. So verbringen Sie keine Wochen mit Besichtigungen, die zu nichts führen, sondern sprechen mit Investoren, die das Objekt wirklich kaufen können.
Online-Bewertungs-Portale taugen für Eigentumswohnungen, nicht für renditegetragene MFH. Wer aktuelle Mietrolle, Modernisierungsstand und Bauzustand seriös in den Wert einfließen lassen will, braucht eine echte Ertragswert-Berechnung, nicht einen Algorithmus.
Ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist abgelaufen? Wann genau? Spielt eine Drei-Objekt-Regel-Schwelle eine Rolle? Wir können Ihnen das nicht steuerberatlich beantworten, aber wir können die Vermarktungs-Timeline so legen, dass Sie nicht in eine teure Lücke geraten.
Wir besuchen das Objekt vor Ort, sichten Bauunterlagen und Mietrolle und erstellen eine schriftliche Ertragswert-Berechnung nach ImmoWertV. Sie erhalten den Wert mit allen Annahmen: wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins. Das Dokument können Sie unabhängig prüfen lassen, bevor wir den nächsten Schritt machen.
Je nach Ihrer Situation klassisch über zielgerichtete Plattform-Listings oder diskret über persönliche Ansprache. Welcher Weg passt, besprechen wir gemeinsam in Phase 1. In beiden Fällen prüfen wir Käufer vor dem Erstgespräch auf Liquidität und Investitionsprofil, sodass Sie keine Wochen mit unqualifizierten Anfragen verbringen. Mieter werden während der Vermarktungs-Phase nicht aktiv informiert. Besichtigungen einzelner Mietwohnungen finden erst in der Due-Diligence-Phase eines konkreten Käufers statt, gegen NDA.
Wir koordinieren die Kaufvertragsentwürfe mit Ihrem Anwalt oder einem von uns vermittelten Spezialisten, die Mietrollen-Übernahme mit dem Käufer, die Sicherungsabtretung bei Restdarlehen. Sie haben einen Ansprechpartner während des gesamten Prozesses, nicht wechselnde Sachbearbeiter.
Auch wenn Sie mehrere Makler vergleichen. Der Wertbericht gehört Ihnen.
Die meisten Makler verkaufen überwiegend Eigenheime. Das funktioniert dort gut, hat aber bei einem Mehrfamilienhaus systematische Lücken. Hier die wichtigsten Unterschiede im Prozess.
| Kriterium | Eigenheim-Verkauf | MFH-Verkauf (mit Spezialist) |
|---|---|---|
| Bewertungs-Grundlage | Vergleichswerte aus Portalen | Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, Mietrolle, Liegenschaftszins |
| Käuferschaft | Selbstnutzer-Familien | Investoren mit Renditeerwartung und IRR-Logik |
| Verhandlung | Emotional (Wunsch nach dem Haus) | Methodisch (Cashflow-Modelle, Bestandsmiete vs. Marktmiete) |
| Mieter-Dynamik | Nicht relevant | Zentral (Mietrolle, Spekulationsfrist, Mieter-Information, Sanierungsstau) |
| Due-Diligence | 1 bis 2 Wochen | 6 bis 10 Wochen mit Bauunterlagen, Mietverträgen, Energieausweis |
| Steuer-Komplexität | Standard | Komplex (10-Jahres-Frist, Drei-Objekt-Regel, gewerbliche Tätigkeit) |
| Marktwert-Sensitivität | Lokale Vergleichswerte | Rendite-getrieben, vom Zinsumfeld abhängig |
| Generalist-Makler... | ...funktioniert oft | ...arbeitet außerhalb seiner Erfahrungs-Tiefe |
Eigenheim-Verkauf
Vergleichswerte aus Portalen
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, Mietrolle, Liegenschaftszins
Eigenheim-Verkauf
Selbstnutzer-Familien
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Investoren mit Renditeerwartung und IRR-Logik
Eigenheim-Verkauf
Emotional (Wunsch nach dem Haus)
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Methodisch (Cashflow-Modelle, Bestandsmiete vs. Marktmiete)
Eigenheim-Verkauf
Nicht relevant
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Zentral (Mietrolle, Spekulationsfrist, Mieter-Information, Sanierungsstau)
Eigenheim-Verkauf
1 bis 2 Wochen
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
6 bis 10 Wochen mit Bauunterlagen, Mietverträgen, Energieausweis
Eigenheim-Verkauf
Standard
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Komplex (10-Jahres-Frist, Drei-Objekt-Regel, gewerbliche Tätigkeit)
Eigenheim-Verkauf
Lokale Vergleichswerte
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
Rendite-getrieben, vom Zinsumfeld abhängig
Eigenheim-Verkauf
...funktioniert oft
MFH-Verkauf (mit Spezialist)
...arbeitet außerhalb seiner Erfahrungs-Tiefe
Ein MFH ist ein Investobjekt mit eigener Bewertungslogik, eigener Käuferschaft und eigenen Prozess-Anforderungen. Wer ein MFH wie ein Eigenheim verkauft, lässt entweder Wert auf dem Tisch oder vermeidet komplexe Verhandlungen, in denen er sich nicht zu Hause fühlt.
Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet die Mietrolle den größten Teil des Werts; das wissen Sie. Aber zwischen einer rohen Mietrolle und einem belastbaren Ertragswert liegen acht Annahmen, die jede einzeln den Endwert um zehn bis zwanzig Prozent verschieben können. Wir machen jede dieser Annahmen sichtbar, schriftlich, prüfbar.
Nettokaltmiete IST und nachhaltig erzielbare Sollmiete, abgeglichen mit aktuellem Mietspiegel der Lage. Bewirtschaftungskosten transparent kalkuliert (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis). Liegenschaftszins aus Gutachterausschuss-Daten, nicht aus Pauschal-Tabellen.
Substanz unabhängig vom Ertrag bewertet: Boden, Bausubstanz, Modernisierungsstand. Dient als Plausibilitäts-Anker, wenn die Mietrolle besonders günstig oder ungünstig ist.
Aktuelle Transaktionen aus dem Gutachterausschuss des Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreises sowie Frankfurt-Stadt. 5 bis 10 Vergleichsobjekte in Lage, Größe und Bauklasse, sofern verfügbar.
Die Bewertung ist die Grundlage. Was darüber hinaus zählt, ist die richtige Käufer-Ansprache, sorgfältige Verhandlungsführung und das Verständnis dafür, welcher Aufschlag bei welchem Käufer-Typ realistisch ist.
„Ich hatte vorher mit zwei anderen Maklern gesprochen, die mir Inserat-Templates für ImmoScout geschickt haben. Florian hat zuerst gefragt, was ich nicht will. Das war der Unterschied."
Erstgespräch unverbindlich. Schriftliche Wertindikation in vier Wochen, ob wir vermarkten oder nicht.
Lünen
Limburg
Wiesbaden, Oranienstraße
Frankfurt-Niederursel
Frankfurt-Bornheim
Wiesbaden
Weitere Referenzen auf Anfrage.
Weitwinkel-Aufnahmen, Drohnenfotos wo sinnvoll, professionelle Bildbearbeitung. Ihre Immobilie wird so präsentiert, wie sie aussieht, nicht wie sie klingt.
Kein Standard-Template. Jedes Exposé wird auf Objekt und Zielkäufer zugeschnitten, mit Vergleichswerten und klaren Argumenten.
Jeder Interessent in unserem Netzwerk hat Suchkriterien, Budget und Finanzierungsnachweis hinterlegt. Sie verhandeln nur mit ernsthaften Käufern.
Wir koordinieren den Notartermin, begleiten Sie zur Beurkundung und organisieren die Schlüsselübergabe strukturiert.
Steuerliche Fragen, Energieausweis-Übergabe, Versorger-Wechsel. Wir bleiben Ihr Ansprechpartner, auch nachdem der Kaufpreis geflossen ist.
Ich begleite MFH-Eigentümer seit über zehn Jahren im Rhein-Main-Gebiet. Bei einem Mehrfamilienhaus geht es selten nur um den Preis, sondern darum, dass der Verkauf nicht zur Belastung für die Mieter und nicht zur Verhandlung mit dem falschen Käufer wird.
Keine wechselnden Ansprechpartner. Keine Callcenter. Keine anonymen Bewertungsformulare. Wenn Sie mich anrufen, erreichen Sie mich. Wenn Sie einen Termin haben, kommen Sie mit mir ins Gespräch. Wenn Ihr Verkauf läuft, haben Sie eine Nummer, meine.
Ich arbeite im Rhein-Main-Gebiet mit einem geprüften Käufernetzwerk und einem klaren Prinzip: Ihre Privatsphäre und Ihr bestes Ergebnis stehen nicht im Widerspruch. Bei mir gehören sie zusammen.
Ich wohne in Hamburg, das Haus stand in Wiesbaden. Florian war drei Mal vor Ort, ich nur ein Mal zur Beurkundung. Mietrolle blieb sauber, Käufer kam aus seinem Netzwerk, kein einziger Mieter wurde während der Vermarktung kontaktiert. So muss das laufen.
Wir hatten ein Zeitfenster von vier Monaten nach Ablauf der Spekulationsfrist. Florian hat die Vermarktungs-Timeline so gelegt, dass wir mit drei Wochen Puffer im Notariat saßen. Steuer-Timing perfekt eingehalten.
Ich hatte drei Bestandsobjekte und wollte das schwierigste zuerst loswerden: vollvermietet, ältere Mietstruktur, Sanierungsstau. Tretter hat es als Letztes vermarktet, dafür mit klarer Argumentation für einen Sanierungs-Investor. Der Käufer wusste vorher genau, worauf er sich einlässt.
Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen vor unserem Erstgespräch.